El Text Refós de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1964 (LAU 1964) va suposar que durant molts anys els contractes d’arrendament estiguessin sotmesos a l’anomenada pròrroga forçosa.
Fou l’any 1985 quan el conegut com a Decret Boyer va suprimir el caràcter obligatori de la pròrroga forçosa i, per tant, calia pactar-la expressament per tal que perés.
Posteriorment, amb la suposada finalitat de fomentar el mercat dels arrendaments urbans, la Llei d’Arrendaments Urbans de l’any 1994 (LAU 1994) va suprimir la pròrroga forçosa i va posar límits a la durada dels contractes de renda antiga (els anteriors al 9 de maig de 1985).
Nombre de subrogacions
La Disposició Transitòria Segona de l’esmentada LAU 1994, en els apartats 4 i 5, permet dues subrogacions per aquests contractes sotmesos a la pròrroga forçosa celebrats abans del 9 de maig de 1985.
L’apartat 4 estableix que a partir de l’entrada en vigor de la Llei (1/01/1995) la subrogació mortis causa podrà tenir lloc a favor del cònjuge i, en el seu defecte, del fill que hagués conviscut amb l’arrendatari durant els dos anys anteriors a la defunció. I si el subrogat és el cònjuge, admet una segona subrogació a favor del fill.
“En ambdós casos, quan la subrogació es produeix a favor del fill, la Llei estableix que el contracte s’extingirà en el termini de dos anys o quan el fill assoleixi els 25 anys, excepte si el fill té una discapacitat igual o superior al 65%“
L’apartat 5 es referix als supòsits en que ja s’ha produït una subrogació amb anterioritat a l’entrada en vigor de la Llei (1/01/1995), i estableix que podrà produir-se una segona subrogació a favor del cònjuge de l’arrendatari i, en el seu defecte, del fill que hagués conviscut amb ell durant els dos anys anteriors a la defunció.
La subrogació a favor del cònjuge es perllongarà fins a la seva defunció
En ambdós casos, quan la subrogació es produeix a favor del fill, la Llei estableix que el contracte s’extingirà en el termini de dos anys o quan el fill assoleixi els 25 anys, excepte si el fill té una discapacitat igual o superior al 65%. En aquest cas el contracte durarà fins a la defunció del fill subrogat.
Termini per a comunicar la subrogació
Es fonamental notificar la defunció de l’arrendatari i la voluntat de subrogar-se en el termini de tres mesos per garantir la subsistència del contracte, atès que l’article 16 de LAU 1994, aplicable a tots els contractes, estableix que l’arrendament s’extingirà si en el termini de tres mesos des de la mort de l’arrendatari, l’arrendador no rep una notificació per escrit del fet de la defunció, amb certificat registral de defunció, i de la identitat del subrogat, indicant el seu parentiu i acreditant que reuneix els requisits legals per a subrogar-se.
La notificació
Si bé tradicionalment el termini de tres mesos per a notificar la defunció s’interpretava de manera absolutament restrictiva, la Sentència del Ple del Tribunal Suprem de 20 de juliol de 2018 va flexibilitzar el criteri sobre la notificació de la subrogació en els arrendaments d’habitatge en els supòsits en que, encara que no s’hagi notificat per escrit la subrogació, l’arrendador tingui coneixement del fet de la defunció i de la voluntat del cònjuge vidu o fill de subrogar-se.
El Tribunal Suprem estableix en aquesta sentència que la resolució del contracte pot resultar injusta en aquells casos en que el propietari, malgrat no se li hagi notificat formalment per escrit, està al corrent de la defunció de l’arrendatari i de la voluntat de subrogació. I, per tant, considera que invocar la falta de notificació per extingir el contracte quan l’arrendador sap que la persona que té dret a subrogar-se i desitja mantenir el contracte és contrari a la bona fe.
Tanmateix, per evitar ensurts i interpretacions estrictes de la llei és imprescindible notificar per escrit el fet de la defunció i acreditar la concurrència de les circumstàncies que exigeix la llei perquè la subrogació pugui operar a favor del cònjuge o del fill de l’arrendatari.
Montse Serrano
Advocada Col.lectiu Ronda
Leave a Reply