Sovint, abans de vendre un immoble, ens trobem amb el dilema de decidir a quina agència immobiliària li encarreguem la gestió de la venda i si ho fem a través de vàries agències o d’una sola immobiliària amb exclusivitat. És imprescindible saber quins son els avantatges i inconvenients de cadascuna de les opcions per poder decidir quina s’adapta millor a les nostres necessitats.
Un contracte amb exclusivitat entre un venedor i una agència immobiliària permet a l’empresa gestionar la venda sense la concurrència de cap altra agència durant el termini pactat. En canvi, si el contracte de venda no és exclusiu, el venedor podrà gestionar la venda amb diverses immobiliàries a l’hora i podrà vendre directament l’habitatge si troba un comprador pels seus propis mitjans.
Les immobiliàries que treballen en exclusiva defensen aquesta opció argumentant que l’agència es pren més seriosament l’encàrrec i dedica tots els seus esforços a vendre la finca en les millors condicions per percebre els honoraris pactats per la consecució de l’operació. I que, per contra, si no hi ha exclusivitat, es corre el perill de que cap agència es comprometi seriosament amb la venda.
Si es firma un contracte de venda amb clàusula d’exclusivitat cal tenir present que no es podrà vendre l’immoble directament o, en cas de fer-ho, s’hauran d’abonar igualment els honoraris que s’hagin pactat.
Altres veus defensen que la concurrència de vàries agències sense exclusivitat fa que la venda sigui més ràpida, atès que la competència entre elles fa que s’esforcin més en obtenir un comprador per poder tancar l’operació abans que les seves competidores.
Ambdues argumentacions s’han de tenir en compte a l’hora d’escollir una de les dues opcions, sent fonamental, en qualsevol cas, valorar la solvència i professionalitat de les agències immobiliàries concurrents i consultades. Però si es firma un contracte de venda amb clàusula d’exclusivitat cal tenir present que no es podrà vendre l’immoble directament o, en cas de fer-ho, s’hauran d’abonar igualment els honoraris que s’hagin pactat. També hi ha l’opció d’esperar que finalitzi el termini pactat per a l’exclusivitat, sempre i quan no es tracti d’un comprador que hagi contactat o visitat l’immoble a través de l’agència immobiliària, ja que en aquest cas també tindrà dret a cobrar els honoraris pactats.
Pel que fa a aquest termini, habitualment és de sis mesos, tot i que es pot pactar un termini inferior o superior. Al venedor li interessarà que el termini sigui breu per a poder rescindir el contracte si creu que l’agència immobiliària no li està prestant un bon servei. I, en canvi, la immobiliària procurarà que el termini sigui llarg per tenir més temps per desenvolupar l’encàrrec sense competidors.
Hem de tenir especial cura amb les clàusules de pròrroga automàtica que acostumen a incloure els contractes d’encàrrec de venda amb exclusivitat, en els que es fa contar un termini determinat i s’afegeix que aquest termini s’entendrà prorrogat tàcitament per terminis iguals i successius, llevat que s’expressi el contrari. Aquest tipus de clàusules, si es tracta d’una condició general de la contractació no negociada individualment i qui fa l’encàrrec té la condició de consumidor, pot considerar-se abusiva i, per tant, nul·la, atès que l’art. 85.2 del Text Refós de la Llei General per al a Defensa dels Consumidors i Usuaris (TRLGDCU) disposa que son abusives les clàusules que prevegin la pròrroga automàtica d’un contracte de durada determinada si el consumidor o usuari no es manifesta en contra.
En aquest sentit es va pronunciar la Sentència d’11 de març de 2022 dictada pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció 1 de Sant Feliu de Llobregat que podeu consultar al final d’aquesta entrada. La sentència resol una demanda interposada per una Agència Immobiliària que reclamava al venedor una quantitat en concepte d’honoraris, però considera que la venda s’havia efectuat un cop finalitzat l’encàrrec, doncs estimava nul·la la clàusula de pròrroga tàcita incorporada per la immobiliària en l’encàrrec de venda.
Montse Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda
Leave a Reply