En primer lloc cal saber que el fet que es vengui l’habitatge arrendat no implica la finalització del contracte, sinó que el nou adquirent se subrogarà en la posició de l’antic propietari i haurà de mantenir la mateixa renda i respectar el termini i la resta de condicions contractuals. Per tant, el contracte seguirà en vigor, però amb un altre propietari.
Cal saber, però, que l’arrendatari té els drets d’adquisició preferent que li atorgarà preferència en cas de venda de l’habitatge que ocupa. Aquests drets només operen si es ven l’habitatge individualment, però no si es produeix la venda en bloc de tota la finca.
Els drets d’adquisició preferent es regulen a l’article 47 i següents del Text Refós de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1964. El dret de tempteig atorga a l’arrendatari un termini de 60 dies des de que rep la notificació del propietari per manifestar si vol adquirir l’immoble en les mateixes condicions acordades amb un tercer. És important saber que la notificació que fa el propietari comunicant la decisió de vendre ha de contenir el preu i la resta de condicions essencials de la transmissió i el nom, domicili i circumstàncies del comprador, com a garantia de que la comunicació respon a una opció real de venda. Els efectes de l’esmentada notificació caducaran en el termini de 180 dies naturals. Passat aquest termini no es podrà intentar novament la transmissió fins que hagin transcorregut dos anys des de la notificació del tempteig.
En els supòsits en que no s’hagi fet la comunicació esmentada o s’ha procedit a la venda en condicions diferents a les anunciades, l’arrendatari té el dret de retracte en el termini de 60 dies des de que rebi la comunicació de la compra-venda realitzada, que li permetrà adquirir l’habitatge en les mateixes condicions.
És molt habitual que, en els supòsits en que l’arrendatari no vol o no pot accedir a la compra de l’habitatge i la venda es fa a favor del tercer, existeixi la por que el nou propietari pugui al·legar la necessitat pròpia o d’un ascendent o descendent i denegar la pròrroga forçosa a l’arrendatari per causa de necessitat. En aquests supòsits cal saber que l’arrendatari pot impugnar la transmissió en el termini de 60 dies des de que té coneixement de que s’ha produït la venda, quan el preu de la transmissió excedeixi de la capitalització de la renda anual, al 3% o al 4.5% segons si l’habitatge s’ha ocupat abans o després de l’1 de gener de 1942 (art. 53 TR LAU 1964).
renda anual x 100
K = ———————–
3 / 4.5Si prospera l’acció d’impugnació, l’adquirent de l’habitatge arrendat no podrà denegar la pròrroga del contracte a l’arrendatari al·legant la necessitat d’ocupar l’habitatge.
Com a garantia d’aquests drets, la llei estableix que per inscriure en el Registre de la Propietat els documents d’adquisició de les fiques urbanes, caldrà justificar que s’han realitzat, segons el cas, les notificacions del dret de tempteig i de retracte, amb els requisits exigibles. La falta de justificació serà esmenable, però determinarà la suspensió de la inscripció fins acreditar que s’han practicat les notificacions en forma legal.
Montse Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda
Leave a Reply