Nou cop judicial contra NESTAR, un dels majors tenidors d’habitatge de l’Estat

El Jutjat de Primera Instància número 24 de Barcelona (JPI 24 Barcelona) ha dictat una nova sentència que declara la nul·litat per abusives de fins a 7 clàusules incorporades en un contracte d’arrendament signat per NESTAR RESIDENCIAL SIi S.A. filial del grup Azora, el tercer màxim tenidor d’habitatges en règim de lloguer a Espanya amb més de 13.000 immobles en propietat.

La sentència aprofundeix en els arguments que ja es van anticipar al gener de 2023, quan una històrica resolució aconseguida per Col·lectiu Ronda en col·laboració amb el Sindicat de Llogateres va establir per primera vegada a l’Estat espanyol la nul·litat de nombroses clàusules presents als contractes d’arrendament d’aquest fons inversor en considerar que imposaven un desequilibri injustificat entre les parts i lesionaven els drets dels arrendataris provocant-lis un perjudici econòmic.

En aquesta ocasió, el jutjat barceloní reitera la il·legalitat de les clàusules imposades per Nestar sense oferir una possibilitat real de negociació per part de les arrendatàries, contravenint principis bàsics de la contractació i de la Llei d’Arrendaments Urbans en detriment dels interessos de les llogateres.

Les Clàusules Declarades Nul·les i Abusives

La sentència del JPI 24 Barcelona ha anul·lat les següents estipulacions per considerar-les abusives, ja que limitaven els drets de l’arrendatària i imposaven garanties desproporcionades en benefici exclusiu de la propietat:

• Imposició del cost d’una assegurança d’impagament: Aquesta és, sens dubte, una de les clàusules de major transcendència econòmica declarades nul·les per la sentència. S’obliga l’arrendatari a pagar la prima d’una assegurança que cobreix el risc d’impagament per part del propi inquilí contractada exclusivament en benefici de l’arrendador. Aquesta despesa, a criteri de la sentència, no es pot considerar vàlidament com una garantia addicional a la fiança atès que, si considerem la durada del contracte (7 anys), s’excediria el límit legalment establert de dues mensualitats de renda en concepte de garantia. En el cas analitzat, la sentència condemna a Nestar a retornar els 1.097,63 euros abonats pels llogaters fins a la data de la demanda, més els imports generats posteriorment.
  
  
• Repercussió de l’IBI i les despeses de comunitat: S’anul·la l’obligació de l’inquilí d’assumir l’Impost de Béns Immobles (IBI) i els costos generals de l’immoble. La nul·litat es justifica perquè el contracte es va signar el 18 de juliol de 2021, sota la vigència de la Llei Catalana 11/2020 de contenció de rendes, que prohibia repercutir aquests costos si no s’havien pactat en el contracte anterior (considerant-se un “augment encobert del lloguer” segons la llei catalana aplicable al moment de la signatura) i, per tant, malgrat la declaració d’inconstitucionalitat d’alguns preceptes d’aquesta llei, no es pot aplicar de manera retroactiva als contractes signats sota els seus efectes. Per la qual cosa Nestar ha estat condemnada a retornar els 1.879,43 euros abonats per IBI i despeses de comunitat fins a la data de la demanda.
  
  
• Penalització per demora en el desallotjament: S’anul·la la clàusula que imposava a la llogatera l’obligació d’abonar una penalització econòmica equivalent al triple de la renda diària per cada dia de retard sobre la data prevista per retornar les claus a la propietat. El jutjat considera que triplicar la renda diària és una indemnització desproporcionada que excedeix el necessari per desincentivar l’incompliment.
  
  
• Repercussió genèrica de totes les despeses derivades de l’incompliment contractual: Es declara nul·la l’estipulació que obligava l’arrendatari a assumir les “despeses extrajudicials o judicials” derivades d’un eventual impagament o d’altres possibles incompliments contractuals. La clàusula és abusiva perquè es fonamenta en una evident falta de reciprocitat entre les parts i ignora el règim legal d’imposició de costes processals (Art. 394 LEC)
  
  
• Declaració de què les clàusules han estat negociades individualment: Aquesta clàusula anul·lada obligava l’arrendatari a reconèixer que havia negociat totes les condicions “una per una” i entès les limitacions de drets. El jutjat la identifica com un “fet fictici“, valora que els contractes són d’adhesió (és a dir, idèntics per a tots els arrendataris i exempts de possibilitat real de negociació) i valora que la inclusió de la clàusula té la finalitat il·legítima d’amagar l’abusivitat del clausulat sota la falsa aparença d’una negociació individual que, en realitat, no ha existit.
  
  
• Renúncia a drets en cas d’interrupció del subministrament: S’anul·la la disposició que exonerava de responsabilitat a Nestar en cas d’interrupció dels subministres per causes alienes a la llogatera, violant l’obligació legal de garantir “l’habitabilitat de l’habitatge”. La sentència argumenta que aquesta clàusula fa recaure exclusivament en l’inquilí les conseqüències d’interrupcions de subministraments essencials per a l’habitabilitat, al mateix temps que manté l’obligació de les llogateres de seguir abonant la renda, malgrat la degradació de les condicions de vida.
  
  
• Obligació de deixar les parets sense forats : S’anul·la parcialment la clàusula en la part que imposava a l’arrendatari l’obligació d’assumir el tapament de forats si aquests eren derivats d’un ús normal o habituals de la llar (com ara, per exemple, els necessaris per penjar quadres).

Devolució dels imports i imposició de costes judicials

La sentència aconseguida a instàncies de Col·lectiu Ronda declara la nul·litat de les clàusules esmentades i condemna Nestar, propietària de l’habitatge a la devolució de les quantitats abonades indegudament per les llogateres en concepte d’assegurança d’impagament, IBI i despeses de comunitat (sumes que ja havien estat identificades com a part d’un sobrecost d’uns 2.400 euros anuals en casos similars), més els interessos legals generats.

A més, malgrat que l’estimació de la demanda va ser parcial, Nestar ha estat condemnada a pagar les costes processals. Aquesta decisió s’alinea amb la jurisprudència del TJUE, que estableix que si el consumidor ha d’assumir les costes quan es declara l’abusivitat de la majoria de clàusules però no pas de la totalitat de clàusules impugnades, això podria dissuadir-lo d’exercir els seus drets.

Precedents esperançadors

Montse Serrano, advocada de Col·lectiu Ronda responsable de la demanda, recorda que les sentències obtingudes contra Nestar per la inclusió sistemàtica i massiva de clàusules abusives en els contractes de lloguer «reforcen la posició de les llogateres davant les pràctiques d’Azora, les seves filials i altres grans tenidors que s’aprofiten de les dificultats d’accés a l’habitatge per imposar a milers de famílies condicions de contractació fraudulentes que lesionen els nostres drets com a consumidores». En aquest sentit, l’advocada recorda que «la legislació vigent ofereix mecanismes per restituir l’equilibri entre drets i obligacions quan es pretén atemptar contra aquesta equitat imposant condicions en benefici exclusiu d’una de les parts, tal i com ho demostren les successives sentències que als darrers anys han estimat les demandes de llogateres afectades».