Ara fa uns mesos, en aquest mateix blog us explicàvem en un article quines són les principals qüestions a tenir en compte a l’hora de signar un contracte d’arres en el procés d’adquisició d’un bé immoble. Ara, però, ens volem centrar en una problemàtica molt concreta i habitual que de forma recurrent afecta a compradors i venedors com és el fet que, un cop signat el contracte d’arres, la compravenda no pugui completar-se per la impossibilitat de la part compradora d’aconseguir el finançament necessari per afrontar l’adquisició.
Com ja sabem, el contracte d’arres és el document que recull el compromís de realitzar una compravenda. En aquest sentit, i com a primera consideració, cal fer una primera puntualització bàsica però molt important: les arres poden ser de diferents tipus i comportar també diferents obligacions per a les parts implicades. Les més habituals són les denominades arres confirmatòries (les arres per defecte, tret que s’especifiqui quelcom de diferent) i les anomenades arres penitencials.
Les primeres, les confirmatòries, són uns diners aportats a compte del preu final i no admeten la possibilitat que cap de les dues parts, ni la venedora ni la compradora, es desdigui unilateralment del compromís de concloure la compravenda en els termes acordats. D’altra banda, com us explicàvem en l’esmentat article, les arres penitencials són també un pagament a compte del preu final però permeten a totes dues parts desistir lliurement del compromís adquirit. Això sí, lliurement no significa pas que sense conseqüències. Desistir d’un contracte d’arres penitencials, ja sigui perquè decidim no comprar o no vendre -si som la part venedora- té implicacions econòmiques. En el cas que el desistiment vagi a càrrec de la part compradora, aquesta perdrà les quantitats abonades en concepte d’arres. Si és la part venedora qui es desdiu d’allò acordat i finalment decideix no vendre, haurà de retornar als compradors el doble de les quantitats percebudes en concepte d’arres.
Aquesta és la principal diferència entre unes arres confirmatòries i unes penitencials i cal parar-hi molt esment, doncs les arres es consideren sempre confirmatòries tret que específicament es digui en el contracte que són penitencials.
Recuperar els diners si se’ns denega el finançament
Recordats aquests conceptes clau, és hora de parlar de la situació que volem abordar en aquest article, és a dir, què succeeix si finalment no podem afrontar la compra de l’immoble pel qual hem abonat uns diners en concepte d’arres com a conseqüència de la negativa de les entitats financeres a a concedir-nos el crèdit que necessitem.
Per a aquest supòsit concret, i sempre que així s’acordi expressament en el contracte d’arres, el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya en vigor des de l’1 de gener de 2018 preveu la possibilitat de que el comprador pugui desistir de la compravenda i recuperar els diners lliurats com a arres quan documentalment i dins els terminis establerts pugui demostrar que no ha pogut aconseguir el finançament hipotecari necessari per fer front a la compra per causes que no li siguin imputables ni derivin de la pròpia negligència.
Ara bé, per poder gaudir d’aquest element de protecció que el nostre Codi Civil atorga a la part compradora cal que es donin una sèrie de circumstàncies inexcusables:
- 1) El contracte d’arres ha d’especificar que es tracta d’unes arres penitencials. Recordem que si no es diu el contrari, les arres s’entenen confirmatòries i no preveuen la facultat de desistiment.
- 2) Al propi contracte d’arres ha de constar que la finalització de la compravenda està condicionada al fet d’aconseguir el finançament necessari. Si no és així i no s’esmenta la necessitat de finançament addicional, la negativa dels bancs a concedir-nos la hipoteca o permetre la nostra subrogació en la preexistent no obligarà el venedor a retornar-nos els diners lliurats en concepte d’arres. Així doncs, per evitar possibles conflictes futurs, és més que recomanable que en el contracte, a banda de figurar la necessitat de finançament, s’estableixi un termini raonable per poder afrontar definitivament la compravenda o per acollir-se a la possibilitat de desistir.
- 3) La manca de finançament ha de provar-se documentalment i no pot ser conseqüència de la negligència de la part compradora. És a dir, ha de constar que és el banc o els bancs qui, després d’avaluar la petició de crèdit hipotecari, denega la sol·licitud presentada per les raons que s’escaiguin. En canvi, no seria causa justa de desistiment si no hi hagut una petició formal de finançament o si, per exemple, el banc no ha pogut valorar la nostra capacitat d’endeutament pel fet que no hem lliurat la informació o documentació que ens ha estat requerida per fer-ho.
Un document transcendent
Com ja explicàvem en l’anterior entrada sobre la qüestió de les arres, aquest contracte és de gran transcendència i convé que tant en la seva redacció com abans de signar-lo, comptem amb l’assessorament de persones expertes per evitar conflictes i malentesos amb conseqüències dineràries importants. Si volem adquirir un immoble i per fer-ho necessitem la concessió d’un préstec, protegim-nos davant l’eventualitat que no ens el concedeixen fent constar i detallant aquesta circumstància en el contracte d’arres. Si no ho fem, a la frustració de no poder adquirir l’habitatge que desitjàvem potser hem de sumar la pèrdua de les quantitats lliurades a compte del preu final i l’obligació de rescabalar la part venedora.
Deixa un comentari