Molt se n’ha parlat dels vicis ocults en els béns immobles. Tant és així que es tracta d’una institució jurídica molt antiga, que ens arriba del Dret Romà. Quan ens referíem als vicis ocults, sempre ens venia al cap la típica problemàtica de les finques construïdes amb ciment aluminós, les llates de fusta menjades pels corcs o, entre molts d’altres exemples, les humitats i esquerdes importants. A més a més, havíem d’estar atents i mirar els terminis des de la data de la compravenda per si havíem de córrer per interposar una demanda judicial abans dels 6 mesos del termini de caducitat. Per sort, actualment a Catalunya tenim una normativa relativament nova que amplia els supòsits i també els terminis i ja no parlem del sanejament dels vicis ocults, sinó, de forma més àmplia, de manca de conformitat amb la compravenda.
Efectivament, el Codi Civil de Catalunya, va incorporar el Llibre VI amb la Llei 3/2017, de 15 de febrer, i a partir del dia 1 de gener de 2018 va entrar en vigor una nova regulació molt més flexible i àmplia que la que teníem fins ara per regular els supòsits de disconformitat amb la compravenda de consum, és a dir, aquella on l’adquirent és un consumidor i, per tant, no destinarà l’immoble a l’explotació d’una activitat econòmica.
Si després de comprar un habitatge, el comprador observa l’existència de defectes o patologies que el fan disconforme amb allò que havia convingut, i sempre i quan el comprador les desconegués en el moment de l’adquisició i no tingués manera raonable de conèixer-les prèviament, en primer lloc, té la obligació de notificar i descriure al venedor sense dilació indeguda qualsevol manca de conformitat amb la compravenda del bé.
Si el bé no és conforme al contracte, el comprador pot exigir al venedor la reparació dels defectes o la reducció del preu, però si el defecte o la patologia són tan greus que afecten els elements essencials del contracte, com poden ser l’habitabilitat o la seguretat, de tal forma que l’immoble no sigui idoni per habitar-lo, també podrà exigir la resolució del contracte. El comprador no pot resoldre el contracte si la manca de conformitat és lleu.
Pel que fa a la reducció del preu, aquesta ha d’ésser proporcional a la diferència entre el valor del bé en el moment del seu lliurament i el que tindria si fos conforme al contracte. En la majoria dels casos, la reducció del preu equival a l’import íntegre de la reparació dels defectes o de les patologies. També es podran exigir altres danys i perjudicis que es puguin justificar degudament.
Per últim, els terminis que estableix la Llei, són ,en primer lloc, un termini de garantia de 2 anys a favor del comprador. En segon lloc, a més a més, per l’exercici de les accions de reducció de preu o resolució del contracte s’estableix un termini de tres anys, i el còmput s’inicia en el moment en què el comprador coneix o pot conèixer la manca de conformitat sempre i quan aquest coneixement l’hagi obtingut dintre del termini de garantia I ho hagi notificat al venedor.
- Òscar Serrano, advocat del Col·lectiu Ronda
Deixa un comentari