El Jutjat de Primera Instància núm. 32 de Barcelona ha donat la raó a un grup d’arrendataris representats per Col·lectiu Ronda davant l’intent de la seva arrendadora d’incrementar la renda del lloguer repercutint el cost d’obres de reparació a la finca, tot i que els contractes no preveien aquesta possibilitat. El cas posa de relleu la protecció jurídica dels llogaters amb contractes posteriors a l’1 de juliol de 1964 i consolida la doctrina establerta pel Tribunal Suprem.
Els fets es remunten a diversos increments mensuals de renda que l’arrendadora havia notificat entre 2022 i 2023, derivats de treballs i reformes de la connexió elèctrica, la reparació d’humitats o la rehabilitació de façanes. En aquest cas, però, els contractes d’arrendament —signats entre 1971 i 1974— es regeixen per la Llei d’Arrendaments Urbans de 1964 i tenen la consideració de contractes de “renda lliure”, un règim que, segons la jurisprudència del Tribunal Suprem, només permet aquest tipus de repercussions si aquesta possibilitat està expressament prevista en el propi contracte.
El criteri del Tribunal Suprem
La sentència es fonamenta en la doctrina establerta a la sentència del Tribunal Suprem 305/2009, de 21 de maig de 2009, que afirma que en els contractes posteriors a l’1 de juliol de 1964, de renda lliure —on les parts van poder pactar lliurement la quantia de la renda— l’arrendador només pot traslladar al llogater el cost de les obres necessàries de conservació, si aquesta possibilitat està expressament prevista en el propi contracte, ja que s’entén que aquest cost ja pot estar cobert amb la renda estipulada. La sentència del Jutjat 32 remarca que permetre aquestes repercussions vulneraria l’equilibri pactat i crearia una càrrega no prevista contractualment.
A més, el jutjat refusa que el silenci dels arrendataris o el pagament puntual de quantitats anteriors es pugui interpretar com una acceptació tàcita, invocant la doctrina dels “actes propis” que exigeix una conducta inequívoca per considerar que es renuncia a drets o es modifica una relació jurídica.
També es descarta la tesi de l’arrendadora sobre una presumpta caducitat de les accions dels llogaters. Seguint el criteri del Tribunal Suprem en sentències com la STS 422/2010, el jutjat estableix que el còmput del termini de tres mesos per impugnar comença quan l’acció és realment exercible, i no estrictament des de la notificació.
Retornar les quantitats i desistir de fer el mateix en el futur
Finalment, la resolució condemna l’arrendadora a tornar les quantitats cobrades indegudament i l’obliga a abstenir-se d’aplicar qualsevol repercussió futura, consolidant la protecció dels drets dels arrendataris amb contractes antics, i deixant clar que l’obligació legal de mantenir l’immoble en bon estat no pot ser transferida unilateralment al llogater quan no hi ha previsió contractual expressa.
Aquesta sentència és un precedent important per a milers de llogaters amb contractes anteriors posteriors a l’1 de juliol de 1964 i anteriors a la reforma de la LAU de 1994 i un recordatori clar que la llibertat de pacte no pot ser reinterpretada a voluntat per una de les parts.
Deixa un comentari