«Amb el pas del temps, s’adquireixen drets». Aquesta sentència, tan fermament arrelada en la cultura popular com sotmesa a tota mena de matisos, resulta molt útil a l’hora d’explicar què és la usucapió o prescripció adquisitiva. En essència, es tracta d‘adquirir la propietat sobre un bé moble o immoble pel fet d’haver-lo posseït durant un llarg període de temps, fins i tot sense que la propietat ens hagi estat transferida expressament pel propietari original.
Per descomptat, la cosa no és tan senzilla com convertir-se en propietari de qualsevol tipus de bé pel sol fet d’haver-ne detentat l’ús durant un període perllongat. No tots els béns ni drets són susceptibles d’adquirir-se mitjançant usucapió i,a més a més, existeixen altres condicionants i requeriments que hem de satisfer i que tot seguit detallarem breument.
Quins drets són susceptibles de ser usucapibles?
La qüestió és complexa, però a mode de resum podríem dir que la usucapió fa referència als drets que impliquen el domini i la possessió d’un bé que pugui ser objecte de transacció comercial, ja sigui un bé moble o immoble. Per contra, no poden ésser objecte d’usucapió els drets públics, personals o personalíssims relacionats amb la identitat o la condició de la persona.
Possessió pública, pacífica, continuada i en concepte de propietari
Per convertir-nos en propietaris legals d’un bé del qual hem fet ús durant un llarg període de temps cal que la possessió exercida compleixi els requisits esmentats a l’encapçalament del paràgraf. És a dir, la possessió s’ha d’haver exercit de manera pública i visible a ulls de tercers, sense que es pugui tractar d’una possessió “clandestina” o “oculta”. No es pot tractar d’una possessió violenta on l’ús del bé s’està exercint per imposició o en contra de la voluntat del propietari legal. Ha de ser continuada i sostinguda en el temps i exercida des de la posició que normalment correspondria al propietari, especialment davant de tercers i pel que fa tant als drets com a les responsabilitats lligades a la propietat jurídica d’un bé.
La diferència entre posseir i detentar
Si analitzem els requisits esmentats, es podria creure que una persona que viu durant molts anys en un habitatge llogat, podria acabar reclamant la possessió de l’habitatge en funció de la usucapió. Al cap i a la fi, en molts casos es complirien tots els requisits esmentats anteriorment. Però no és el cas, perquè aquesta persona actua com a detentora del dret a ocupar l’habitatge . És a dir, quan ho fa, es troba a la posició d’arrendatari que li atorga el dret a la tinença del bé (en aquest cas, l’immoble) mitjançant acord amb el propietari, que reté la condició de titular del bé. Per tant, un bé és usucapible quan la possessió s’acompanya d’un poder de fet sobre aquest bé i amb voluntat aparent externa d’actuar com a titular.
«Són molts els casos en què, per circumstàncies variades i diverses, hi ha persones que han exercit la plena titularitat de drets i, sobretot, obligacions relacionades amb la possessió d’un immoble la propietat del qual no tenen o la tenen de forma compartida»
Terminis per a l’exercici de la usucapió
En aquest àmbit, el relatiu als terminis, trobem algunes de les principals diferències entre la regulació de la usucapió que fa el Codi Civil espanyol i el català, que és la que abordarem detalladament.
A Catalunya, i des de l’entrada en vigor de la reforma del Codi civil català d’1 de juliol de 2006, el temps mínim per usucapir és de 3 anys si parlem de béns mobles (un vehicle, per exemple) i de 20 anys si ho fem de béns immobles. En tots dos casos, la data d’inici del còmput és el moment en què es va començar a exercir la possessió en concepte de propietari o titular del dret. Aquest és el temps mínim de possessió que ha de transcórrer en les condicions abans esmentades (pacífica, pública, continuada…) per poder reclamar la propietat per usucapió.
Com hem dit, el termini de 20 anys per als béns immobles s’aplica des del 2006. Amb anterioritat, el termini era de 30 anys. Aquesta dada és important perquè en aquells casos en què el termini per a la usucapió es va iniciar abans de l’1 de juliol de 2006, el període que s’aplica és el de 30 anys i no el de 20. L’excepció a aquesta regla són aquells casos en què el termini per consumar la usucapió s’assoliria més enllà dels 20 anys a comptar des de juliol de 2006. Quan és així, tot i haver-se iniciat la possessio ad usucapionem abans d’aquesta data, s’aplicaria el termini de 20 anys per no causar un perjudici injustificat.
Hem reiterat diverses vegades que el període per consumar la usucapió ha de ser ininterromput. Això implica que un requeriment per part del propietari o titular adreçat a la persona que exerceix la possessió és suficient per enervar la usucapió i deixar sense efecte el temps transcorregut a efectes de reclamar la propietat o titularitat. A més, el Codi Civil català considera suficient per interrompre aquest termini un simple requeriment notarial, a més d’altres mitjans d’interrupció del còmput. Una diferència substancial respecte al Codi civil espanyol, que obliga el propietari o titular que vulgui interrompre el període d’usucapió a interposar una demanda judicial de reivindicació, un mètode molt més lent i costós.
En qualsevol cas, la interrupció del període d’usucapió per part del propietari o titular implica que deixa de computar el temps de possessió transcorregut fins aquell moment als efectes de reclamar la propietat, posant-se, per dir-ho d’alguna manera, el comptador del temps a zero.
Un supòsit més habitual del que la gent imagina
Tot i tractar-se d’una figura jurídica poc coneguda entre el públic aliè al món del Dret, la veritat és que la usucapió és més freqüent del que la gent acostuma a creure, especialment en l’àmbit immobiliari. Són molts els casos en què, per circumstàncies variades i diverses, hi ha persones que han exercit la plena titularitat de drets i, sobretot, obligacions relacionades amb la possessió d’un immoble la propietat del qual no tenen o ho fan de forma compartida. Imaginem, per exemple, el cas habitual d’un habitatge familiar heretat pels fills on només en resideix un, mentre que la resta d’hereus viuen en altres localitats. O el de les terres de cultiu de moltes poblacions rurals els propietaris de les quals no resideixen allà ni tenen cap intenció de cultivar-les i que són treballades i explotades per altres veïns amb la total aquiescència dels seus titulars. Són supòsits en què adquirir la titularitat del bé posseït és una possibilitat molt real i tangible.
Montse Serrano, advocada de Col·lectiu Ronda
Leave a Reply