Els límits que imposa la prohibició d’abús de dret i el tracte discriminatori
Els elements privatius d’un habitatge són aquells que pertanyen en exclusiva a la persona propietària de l’immoble i que, per tant, no estan destinats a l’ús comú per part de la resta de residents d’un edifici. Ara bé, la convivència en comunitat comporta als propietaris dels elements privatius restriccions derivades del règim de propietat horitzontal.
L’article 553-36 del Codi Civil de Catalunya estableix que els propietaris d’un element privatiu poden fer-hi obres de conservació i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni la comunitat i que no disminueixin la solidesa i l’accessibilitat de l’immoble ni alterin la configuració o aspecte exterior del conjunt. Aquesta limitació pot afectar, per exemple, els propietaris d’un habitatge que tingui una terrassa o pati que, essent element privatiu, forma part de la configuració de l’edifici. Això comporta que no pugui fer determinades obres o tancaments de la seva terrassa o pati que alteri l’aspecte exterior del conjunt sense obtenir prèviament l’acord favorable de la junta de propietaris.
De la mateixa manera, els propietaris dels elements privatius no poden modificar les mides de les obertures (portes o finestres) ni transformar-les, encara que no disminueixin la solidesa de l’edifici, sense l’autorització de la comunitat de propietaris, atès que també comporta una modificació de l’aspecte exterior del conjunt.
En cas contrari, la Comunitat de Propietaris podrà exercir una acció judicial contra l’infractor per exigir la reposició a l’estat originari dels elements comuns alterats sense el seu consentiment. No obstant, la regulació del règim jurídic de la propietat horitzontal estableix que s’entén que la comunitat ha donat el consentiment si no s’hi ha oposat en el termini de caducitat de quatre anys a comptar des de l’acabament de les obres, sempre i quan l’execució d’aquestes sigui notòria, no disminueixi la solidesa de l’edifici ni comporti l’ocupació d’elements comuns o la constitució de noves servituds. En aquests casos, encara que hagin transcorregut quatre anys, la Comunitat de Propietaris podrà instar l’acció judicial corresponent per exigir la reposició dels elements comuns al seu estat original.
L’abús de dret
Ara bé, la prohibició d’efectuar obres que afectin els elements comuns té límits: no pot suposar un abús de dret. La Sentència del Tribunal Suprem dictada el 17 de novembre de 2.011, després d’exposar la doctrina general sobre l’abús de dret, concreta com afecta aquesta institució a la propietat horitzontal en supòsits com els que estem analitzant i estableix que “consisteix en la utilització de la norma per part de la comunitat amb mala fe civil en perjudici d’un propietari, sense que pugui considerar-se general el benefici de la Comunitat i, en canvi, afecti de manera pejorativa a un dels seus membres”. En aquesta sentència el Tribunal Suprem, analitzant un cas en què es qüestionava una instal·lació de fontaneria necessària per a l’habitabilitat d’un habitatge que havia suposat la perforació d’un mur comunitari, conclou que la manca d’autorització per part de la comunitat suposaria un exercici abusiu del dret, en tant que no comporta cap alteració o afectació a l’estructura o estabilitat de l’element comú sobre el que s’havien realitzat les obres.
En casos com aquest, també cal tenir present si la Comunitat de Propietaris ha consentit tradicionalment actuacions semblants a d’altres propietaris de l’immoble, la qual cosa implicaria un tracte discriminatori entre veïns no emparat pel dret d’acord amb els articles 7 Codi Civil i 111.7 Codi Civil de Catalunya, que estableixen que no està permès l’exercici d’una acció que resulti discriminatòria respecte de la resta de copropietaris.
Montse Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda
Deixa un comentari