Adquirir un habitatge o qualsevol altre tipus de propietat pot suposar un dels actes més importants de la nostra vida. És necessari, doncs, que quan arribi el moment coneguem els elements bàsics i essencials d’aquest contracte. En aquest sentit, i més enllà de la possible intermediació d’un agent de la propietat immobiliària, pot resultat també útil consultar el contingut d’aquest contracte a una persona experta en dret immobiliari, per tal de guanyar seguretat i evitar conflictes o litigis.
El contracte d’arres és el document que recull el compromís de portar a terme una compravenda. D’aquesta manera el comprador es reserva el dret a comprar un bé a canvi del lliurament al venedor d’una quantitat de diners a compte del preu final al mateix temps que el venedor, per la seva part, es compromet a vendre el bé en els termes pactats.
Per tant, el primer que cal tenir en compte és que tant la part compradora com la part venedora han de quedar perfectament identificades en el contracte d’arres. Seguidament també cal que hi consti la descripció del bé que és objecte de la transmissió, de manera que si es tracte d’un immoble, caldrà que hi figurin com a mínim la descripció i dades que apareixen en el Registre de la Propietat per a la seva correcta identificació. Podem consultar una nota simple informativa sobre l’immoble a https://sede.registradores.org/site/home i d’aquesta manera comprovar també les càrregues existents inscrites sobre l’immoble. Si fos el cas de que hi haguessin, aquestes càrregues també han d’incloure’s com a descripció de l’immoble en el contracte d’arres.
La part més important d’aquest contracte la trobarem a continuació, en les obligacions i pactes assumits per les parts. El primer que hem de definir és l’import en diners que el comprador lliura en aquest moment al venedor a compte del preu final i, en segon lloc, el termini màxim per formalitzar la compravenda davant de notari. En aquest sentit, és important tenir en compte el que diu el Codi Civil de Catalunya, en el seu Llibre VI que va entrar en vigor a partir del dia 1 de gener de 2018, on estableix que el lliurament per part del comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió i a compte del preu de la compravenda, i que les arres penitencials s’han de pactar expressament. Les arres penitencials són aquelles en les que si el comprador desisteix del contracte, les perd, llevat que el desistiment estigui justificat d’acord amb el que disposa l’article 621-49 que veurem a continuació. Per contra, si qui desisteix és el venedor, aquest les ha de tornar al comprador, però doblant la quantitat que va percebre.
Prenent en consideració el que hem dit, un dels aspectes més rellevants del contracte d’arres, i amb el que cal anar amb més cura, és el relacionat amb la qüestió referida a la necessitat del finançament hipotecari per part del comprador per tal de completar la totalitat del preu convingut. Així l’excepció a la que fèiem referència anteriorment i que ve reconeguda a l’article 621-49 del Codi Civil català estableix que si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador. En aquest supòsit, i si no hi ha hagut negligència, el desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hauria estat lliurat a compte.
És important doncs, que en aquest cas, si s’escau, es faci constar en el contracte d’arres tant un termini prudent per a la tramitació hipotecària abans de signar la formalització de la compravenda, com la necessitat del finançament per part del comprador per tal que pugui ser d’aplicació la excepció prevista a l’article 621-49 del Codi Civil català.
En relació a les càrregues que hi constin a l’immoble, caldrà analitzar quina és la seva naturalesa i la seva importància i haurem de valorar cas per cas si es poden mantenir, o cal que en el moment de la compravenda aquestes siguin aixecades, com en el supòsit que el venedor tingui constituïda una garantia hipotecària prèvia que el comprador no s’hi subrogarà i que caldrà cancel·lar.
Finalment, és habitual en el contracte d’arres pactar qui assumirà les despeses de la compravenda. Habitualment li correspon al comprador pagar-les amb l’excepció de la plusvàlua municipal que correspon al venedor. Pel que fa a la contribució urbana o IBI, es pot pactar que, quan el pagament és fraccionat, cada part n’assumeixi la proporció anual segons ja s’hagin meritat o no aquestes quotes.
Com a conclusió, val a dir que és necessari prestar molta atenció a aquest tipus de compromisos per evitar conflictes i litigis futurs, atès la importància patrimonial que pot tenir tant per a compradors com per a venedors.
Leave a Reply