Amb la nova regulació del preu dels lloguers, no tots els habitatges poden fixar lliurement la renda. El que pagaràs dependrà de diferents factors com ara si el pis està en una zona de mercat tensat, si el propietari és un gran tenidor o si el pis ja havia estat llogat abans. A la següent infografia t’expliquem, pas a pas, com saber quin és el límit legal del lloguer que hauràs de pagar en un nou contracte d’habitatge.
1. Com saber si el meu pis està en una zona tensada?
Pots consultar-ho directament al web del Ministeri de l’Habitatge: https://serpavi.mivau.gob.es/
Només cal introduir l’adreça o codi postal, i el sistema t’indicarà si l’habitatge es troba o no en una zona de mercat residencial tensat.
Aquí també podràs consultar el preu que marca l’índex de referència del Ministeri.
2. Rendes i habitatges exclosos
No tots els habitatges estan subjectes a la limitació del preu.
Queden exclosos els contractes següents:
- Habitatges de més de 300 m²
- Habitatges amb un lloguer anual que excedeix l’equivalent a 5,5 vegades el Salari Mínim Interprofessional (SMI)
D’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans, aquests contractes es regeixen lliurement pel que acordin les parts.
Tot i això, l’índex de referència no pot calcular-se en determinats casos, ja sigui perquè l’habitatge té unes dimensions no habituals (menys de 30 m² o més de 150 m²), o perquè al municipi no hi ha prou contractes registrats per obtenir un índex estadísticament fiable.
En aquestes situacions, l’habitatge no queda exempt de regulació: si ja havia estat llogat amb anterioritat, el preu del nou contracte no pot superar el de l’últim contracte vigent.
3. Com puc saber el preu del contracte anterior?
Si és el primer contracte que signes en un habitatge, pots consultar el preu que pagaven els anteriors inquilins al següent enllaç:
Però atenció, l’INCASÒL ens respondrà el preu inicial de l’últim contracte que hagi estat vigent els darrers 5 anys, però és probable que, durant el contracte, el propietari hagi estat aplicant les actualitzacions anuals de l’IPC.
Com ho podem saber? Per comprovar quina és la pujada actualitzada que s’ha d’aplicar al contracte, serà necessària la documentació del contracte de lloguer anterior, així com de les actualitzacions que s’hagin anat fent (si escau). D’aquesta documentació, caldrà comprovar:
a) Que hi hagués una clàusula d’actualització de la renda al contracte anterior. Si no és així, no es podrà aplicar cap actualizació.
b) Que la factura de la darrera renda cobrada es feia per aquest import actualitzat.
b) Que les actualitzacions es feien d’acord amb les normes d’actualització de l’IPC.
En defecte d’aquesta documentació, que haurà d’aportar el propietari, no ens poden cobrar cap import per sobre del que hagi determinat l’INCASÒL.
4. Es pot actualitzar o afegir alguna cosa a la renda anterior?
No, si ja s’ha actualitzat anualment l’IPC d’acord amb la clàusula del contracte anterior, no es pot tornar a actualitzar.
A més, no es poden sumar noves despeses ni impostos que abans no estiguessin inclosos.
La llei és clara:
«No es poden fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior
Aquesta prohibició també inclou impostos com l’IBI, que no poden repercutir-se al llogater si abans no s’havien pactat expressament.
5. Si s’aplica el preu de l’índex, es poden afegir noves despeses?
Segons l’article 17.7 de la Llei 12/2023:
«La renda no pot superar el límit màxim de l’índex»
Per interpretar aquest punt, cal tenirpresent que la jurisprudència del Tribunal Suprem ha manifestat reiteradament que les despeses addicionals (comunitat, impostos, etc.) formen part del que s’anomena «quantitats assimilables a la renda»: per exemple, si no les pagues, o les pagues amb endarreriment, el propietari pot considerar-ho impagament de la renda, perquè són, precisament, «renda». Així doncs, quan la Llei parla del límit màxim de la renda, cal tenir en compte l’import de les despeses addicionals. De la mateixa forma ho han interpretat els tribunals en relació als límits aplicables als Habitatges de Protecció Oficial.
A més a més, si les despeses es cobren separadament, sumat al preu màxim que marca l’índex de referència, s’estarien repercutint alguns imports dues vegades, ja que a l’hora de calcular el valor de l’índex, ja es tenen en compte elements com els mobles, els espais comuns, l’ascensor, servei de porteria, etc.
Així doncs, és possible repercutir les despeses addicionals, juntament amb el preu del lloguer, sempre i quan:
a) No s’hagin tingut en compte pel càlcul del valor de l’índex (és a dir, que no es comptin dues vegades).
b) L’import de la renda sumat a les despeses no superi el valor màxim de l’Índex de referència.
6. Qui té consideració de «Gran Tenidor»?
Segons l’article 3.k de la Llei 12/2023, és gran tenidor:
«La persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 habitatges (o 1.500 m² d’ús residencial)»
A Catalunya, d’acord amb la Llei, la Generalitat ha reduït aquest llindar a 5 habitatges o més.
Per tant, a Catalunya és gran tenidor qui té 5 o més habitatges.
I si la propietat és vertical (un edifici sencer)?
Alguns jutjats de primera instància van publicar un acord d’interpretació de la llei, segons el qual si l’edifici té una sola nota registral, pot comptar com un únic immoble.
Tot i així,,a la pràctica, els jutges estan adoptant majoritàriament un altre criteri: comptar el nombre d’habitatges segons el cadastre. Sobre aquesta qüestió, podeu tenir més informació en aquest article publicat pel Sindicat de Llogateres
7. Què passa si s’incompleix el límit de preus?
La llei té diverses previsions per als incompliments, que es tradueixen en:
a) Sancions administratives
Incomplir els límits de preu pot ser una infracció greu o molt greu segons la Llei catalana d’habitatge (arts. 123 i 124).
Les multes poden anar de 9.000 € fins a 900.000 €.
b) Nul·litat de la clàusula
Segons la LAU (art. 6), les clàusules contràries a la llei són abusives i nul·les i s’han de tenir per no posades.
Això vol dir que pots reclamar judicialment:
- Que es declari nul·la la clàusula de renda, i
- Que et retornin les quantitats cobrades de més.
Com fer-ho?
- Primer, cal enviar un burofax al propietari demanant la rectificació. Tingues en compte que no serveix «qualsevol burofax», sinó que ha de complir uns requisits legals específics. Des del Col·lectiu Ronda et recomanem que ho facis amb l’assessorament d’un advocat.
- Si no hi ha resposta o no rectifica, pots reclamar-ho judicialment.
Recorda que ambdues vies (sanció i reclamació dels diners) són compatibles.
8. Què passa amb els contractes de temporada?
D’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans, la limitació de preus només s’aplica als contractes destinats a satisfer la necessitat permanent d’habitatge.
Això ha portat alguns propietaris a oferir contractes més curts al que marca la Llei («temporals») per intentar esquivar aquest límit.
Aquesta «estratègia», però, és il·legal en la majoria dels casos, i cal tenir en compte que:
- La llei no exclou en cap cas els contractes «breus» si l’ús al qual s’ha de destinar és residencial (per viure-hi).
- Això sí, la Llei exclou expressament els contractes «de temporada», és a dir, els que es destinen a usos turístics o recreatius (vacances d’estiu o d’hivern). Que no s’han de confondre amb els contractes «temporals» per a usos residencials (per exemple, estudis, per motius professionals o per assistència mèdica temporal).
D’altra banda, queden fora els pisos que es destinen, de manera acreditada, a usos no residencials, com vacances, segona residència, o ús recreatiu.
En sintonia amb l’anterior, quan en un contracte consta la seva temporalitat, però no s’especifica l’ús o el destí, o no se n’acredita la causa, es tracta d’un contracte fraudulent i es pot exigir als tribunals que se li reconegui la condició d’habitatge de llarga durada, i se li apliquin les disposicions i garanties previstes per la Llei.
Així mateix s’ha intepretat de cara a les novetats introduïdes per la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria dhabitatge i urbanisme.
Amb la reforma de la Llei del dret a l’habitatge (Llei 18/2007), s’ha incorporat l’article 66 bis, que concreta quan es pot considerar que un contracte és temporal i quan s’ha d’entendre com a habitatge permanent, encara que hi consti una durada curta.
Els punts clau són:
- El que importa és la finalitat, no la durada.
- El criteri per determinar quin règim s’aplica no és el temps del contracte, sinó l’ús real de l’habitatge.
- Si el pis es destina a satisfer una necessitat d’habitatge, encara que sigui per pocs mesos, es considera habitatge permanent.
- Els contractes curts tenen les mateixes garanties.
- Si el contracte és per motius professionals, laborals, d’estudis, mèdics o similars, s’apliquen les mateixes regles que als contractes permanents: limitació de preu, fiança, durada mínima, prohibició de cobrar honoraris, etc.
- Cal acreditar documentalment la causa (contracte laboral, matrícula, informe mèdic…).
- Presumpció de permanència.
- Si no s’indica la causa temporal o no s’aporta documentació acreditativa al registre juntament amb la fiança.
- Es presumeix que el contracte és d’habitatge permanent i s’hi aplica tot el règim protector del Títol II de la LAU i de la Llei 12/2023.
- Només els pisos per a usos recreatius o vacacionals en queden exclosos.
- Els contractes exclusivament recreatius, de vacances o de lleure són arrendaments per a ús diferent del d’habitatge.
- Han de constar així al contracte i acreditar-se degudament (p. ex. com a lloguer turístic).
- Aquests no estan subjectes al límit de preu ni a les garanties de la LAU.
9. I amb els contractes d’habitació?
La contenció de rendes també s’aplica als lloguers per habitacions.
Fins fa poc, la manca de regulació específica dels contractes de lloguer d’habitacions ha generat força incertesa pel que fa a la seva vinculació amb la llei de contenció de rendes. Davant aquesta falta de claredat, molts propietaris i immobiliàries optaven per dividir els habitatges en contractes individuals per habitacions, amb l’objectiu d’evitar els límits de preus que la normativa estableix per als arrendaments d’habitatge complets.
Aquesta pràctica, però, ja no és possible arran de la recent modificació de la Llei catalana d’habitatge, que incorpora el nou article 66 ter. En concret, aquest article disposa que, des de l’entrada en vigor d’aquesta modificació el dia 1 de gener del 2025, la limitació de preus s’aplica també als contractes de lloguer d’habitacions. En conseqüència, els inquilins poden reclamar judicialment la devolució de les quantitats cobrades indegudament per sobre del preu màxim legal, i també denunciar administrativament l’incompliment. Les sancions per vulnerar aquest règim poden arribar fins als 900.000 euros.
Necessites ajuda?
Vols saber quin és el preu segons la Llei per al teu habitatge? Tens dubtes sobre un contracte de temporada o vols reclamar un lloguer que creus que podria ser fraudulent?
Al Col·lectiu Ronda disposem de professionals especialitzats en dret de l’habitatge i arrendaments que t’assessoraran sobre com aplicar correctament la Llei.
Pots concertar una visita amb el nostre equip jurídic per rebre assessorament personalitzat i resoldre qualsevol dubte.
Deixa un comentari